Aktuální ceny rodinných domů a stavebních pozemků občas přimějí některé kupující pořídit si i takovou nemovitost, po které by za jiných okolností rozhodně nesáhli. Něco podobného se stalo i mladému páru Radimovi a Monice, kteří si pořídili pozemek bez přístupové cesty. Jaké problémy může tato absence cesty znamenat, se však v plné míře ukázalo až po čase.

Kdo hledá, najde

Mladí manželé Radim a Monika se rozhodli přesunout se z rušného centra na předměstí. Začali se proto rozhlížet po vhodném pozemku, který by si mohli dovolit. Po dlouhém hledání, kdy naráželi na parcely za závratné sumy, objevili konečně jednu, jejíž cena byla přijatelná. Okamžitě se proto zkontaktovali s majitelem. Mladý pár byl po prohlídce nadšený, majitel pozemku jim však na konci schůzky neochotně prozradil, že pozemek má jednu drobnou vadu.

Má to ovšem háček

Podstatným nedostatkem pozemku bylo, že k němu nevede přístupová cesta a dá se k němu dostat pouze přes cizí pozemek. Mladý pár znejistěl, ale prodávající je začal okamžitě uklidňovat, že se s majitelem sousedního pozemku zná, že s ním nikdy nebyl žádný problém a nechá své sousedy kdykoliv přes pozemek projít. Majitel rovnou mladé manžele k postaršímu sousedovi dovedl a ten jim rovněž odkýval, že mohou přes pozemek kdykoliv projít i projet. Ačkoliv si Radim s Monikou nebyli stoprocentně jistí, nakonec zvítězila příznivá cena a touha bydlet, tudíž pozemek koupili i bez příjezdové cesty.

Ruku na to

Starší soused svou úmluvu opravdu dodržel podle plánu a neměl problém s tím, že mladí manželé jeho pozemek využívají jako cestu. Radim s Monikou zažádali o stavební povolení a jelikož byli postaršímu sousedovi vděční, sem tam mu pomohli na zahradě nebo mu dovezli nákup z města. Pochvalovali si přitom, jak celou situaci vyřešili. Problém však nastal ve chvíli, kdy stavební úřad povolení ke stavbě kvůli absenci přístupové cesty zamítl. Mladý pár se tak domluvil se sousedem, že jim část svého pozemku, který slouží jako jejich přístupová cesta, prodá. Než však stihlo dojít k prodeji, soused zemřel a dům i s pozemky zdědil jeho syn.

Ten však nabídl mladým manželům prodej za tak vysokou částku, že pro ně nemohla být přijatelná. Po několikadenním dohadování se o ceně nakonec nový majitel prohlásil, že nic prodávat nebude, ať se Radim s Monikou dostávají ke svému pozemku, jak chtějí, ale přes jeho pozemek rozhodně ne. Aby zdůraznil své tvrzení, pozemek si navíc oplotil.

Pro Moniku a Radima tak nastala zdánlivě bezvýchodná situace, protože se neměli jak dostat ke svému pozemku, který si pořídili za nemalé peníze. Začali si zjišťovat, jaké mají možnosti.

Raději se do toho vůbec nepouštějte

Nejlepší je takovým situacím předcházet, to znamená pořádně si vždy ověřit, zda k domu vede veřejná příjezdová cesta. V případě, že nevede, je třeba mít vždy s majitelem cizího pozemku, přes který se musíte ke svému domu dostat, smluvní dohodu. Ústní dohoda v žádném případě nestačí. Abyste měli jistotu, je nutné vše definovat právní cestou.

Problém je v tom, že hodně lidí je rádo za to, že sehnali pozemek za relativně slušnou cenu v lokalitě, kterou chtěli, a proto věci jako příjezdovou cestu bagatelizují s tím, že se to nějak domluví či odkoupí později.

Sousedské spory začaly drobnou krádeží ovoce. Skončily udáním a pokutou

Dohoda nade vše

Pokud tedy nastane situace, kdy přece jen koupíte pozemek či dům, ke kterému nevede veřejná příjezdová cesta, ale musíte přes cizí pozemek, máte hned několik možností, jak tuto věc se sousedem řešit.

Jedním z řešení je takzvané věcné břemeno, kdy vlastník nemovitosti dovolí některému ze sousedů, aby přes jeho pozemek chodil a jezdil. Výhoda je, že je břemeno vázáno na konkrétní pozemek nikoli na vlastníky, přístup tak zůstane i po změně vlastníků. Stejnou platnost má i odkoupení podílu. Pokud se stanete spoluvlastníkem na pozemku, můžete být klidní, že se k domu dostanete. Dalším řešením je prodej části pozemku. Často zde dochází k tomu, že si sousedé pouze vymění části svých pozemků.

Existuje rovněž možnost si pozemek, přes který potřebujete jezdit, od souseda pronajmout. To však staví nájemce oproti předchozím variantám do slabší pozice. Pronajímatel si totiž může vše kdykoliv rozmyslet a přestat nemovitost pronajímat.

Sousedovi navzdory

Samozřejmě může nastat situace, že se soused nebude chtít dohodnout a přes svůj majetek vás pustit. Stejně, jako se to stalo Radimovi a Monice. I v takovém případě však existuje řešení. Právně totiž musíte mít vždy možnost dostat se ke svému pozemku a domu. Existuje proto institut tzv. nezbytné cesty.

Vlastník pozemku, který nemá k pozemku přístup, může požadovat, aby mu soused povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek, a to za náhradu. Nezbytnou cestu může povolit soud tak, aby rozsah nezbytné cesty odpovídal potřebě vlastníka, náklady byly co nejmenší, soused byl nezbytnou cestou co nejméně obtěžovaný a dotčený pozemek byl co nejméně zasažen.

Na více podrobností ohledně řešení nezbytné cesty se můžete podívat v galerii níže.

Jedná se o jakýsi kompromis, který by měl zachovat práva obou stran. Je třeba mít však na paměti, že tato nezbytná cesta není povolena vždy. Například když majitel žádá nezbytnou cestu pouze za účelem pohodlnějšího spojení nebo když si nedostatek přístupu způsobil majitel sám kvůli hrubé nedbalosti či úmyslně. Tedy když si příjezdovou cestu sám prodal a podobně. Může se stát i to, že pokud bude dokázáno, že jste se během koupě pozemku dostatečně nezajímali o přístupovou cestu, nezbytná cesta vám povolena nebude.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 24. ledna – 2. února 2025. Vstupenku si lze stáhnout ZDARMA již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.

SDÍLET ČLÁNEK